编者注：基于第二次全国农业普查资料和其他统计资料，文章从农村居民住房状况内涵及评价指标、中国农村住房建设的成就、中国农村住房面临的挑战三个方面进行研究，提出新农村建设背景下农村住房问题解决方略。
一、中国农村住房现状
过去由于住房水平低，衡量农村居民住房标准只有人均住房面积、人均钢混等，但随着中国农村居民人均纯收入大幅提升，人们追求的居住目标也发生了变化，追求数量与质量并重，已逐步从生存型向享受型转变。
近年衡量农村居民住房状况的研究中，不再单纯使用面积指标，而是构建了包括居住面积、居住质量、居住环境等方面的综合指标体系。住房特征可从住房的结构特征、邻里特征、区位特征三方面来衡量。
二、中国农村住房成就
1.居住空间扩大
由于历史的原因，改革开放以前，中国农村居民的居住条件长期得不到改善，改革开放以后，随着温饱问题的逐步解决，农村居民建房的欲望十分强烈，住房支出基本呈线性增长。1978年，全国农村居民人均居住面积为8.1 m2；至2011年末，全国农村居民人均居住面积达到36.2 m2，翻了四倍多。
2.住房品质提高
新建住房逐年递增，住宅品质越来越好。平房逐渐转向楼房，竹草土坯、砖木结构逐渐转向砖混和钢筋混凝土结构。住房状况得到改善，农村居民住房条件和房屋的抗灾性能 (水灾、风灾等) 逐步提高。
3.宅内设施完善
在城市文明的熏陶下，越来越多的农村居民迫切向往与城市一样的居住条件，室内配套设施也逐步向城市靠拢。许多农村居民家庭用上了自来水、天然气，还安装了空调和卫生厕所。自来水普及率达接近一半，89.7%的家庭没有饮用水困难，64.9%的家庭主要饮用安全净化水和深井水；12.8%的家庭拥有水冲式厕所。
4.公共设施齐全
普查资料显示，随着各级政府对农村投入的不断加大，农村公共基础设施的覆盖面有所扩大，给农村居民出行、就学、就医、娱乐和购物等生活带来了许多方便。
5.村居环境改善
近年来，中国以新农村建设、集镇建设为载体，使农村旧貌换新颜，逐步改善了农村居民的居住环境和生活质量；同时，一般的农村住房都具有生活居住、农作物生产加工、贮存、晾晒等功能和区域，住房的简单使用功能相对完善，基本满足生产生活需要。
三、中国农村住房的挑战
1.农村住房区域发展不平衡
（1）中国四大地区发展不平衡
从农村住房状况的综合评价体系分析来看，中国四大地区的农村居民住房无论在结构特征、邻里特征和区位特征上都很不平衡。东部地区经济比较发达，人均拥有住房面积、人均居住面积、住房的价值等结构特征都比较好，且卫生、医疗、文体等各项配套设施都比较完备。而东北地区农村居民住房的结构特征在四大地区中是最差的。中部地区农村常住户的住房拥有面积和居住面积低于东部地区，位居第二。西部地区农村居民住房的结构特征较差，无论邻里特征还是区位特征，都是四大地区中最落后的。
（2）省际发展不平衡
全国31个省 (市、自治区) 的居住水平差距非常悬殊。列举部分可见一斑：同样，从反映农村公共配套设施和居住环境的各项指标考察，各地区差距也非常悬殊。北京、上海100%的农村通公路；村内拥有卫生室比重最高的是江苏省；村内完成改厕的比重最高的是上海市；有幼儿园、托儿所的村庄比重最高的是江苏省，以上列举的这些各项指标考察结果中，比重最低的地区为西藏。
2.农村阶层间住房差异
由于受农村居民的经济收入、农村城镇化和城乡一体化政策、房屋商品化政策以及农村宅基地和建房政策等因素的影响，不同层次的农村居民获取住房资源的机会和能力存在明显的差异，住房消费的实际水平出现了较大差别。在农村社会不断变迁过程中，农村社会成员住房消费的差异还呈现出逐渐扩大的趋势。
住房价值的差异，在湖北、贵州、广西、重庆等地表现得尤为严重。住房差异表现出来的贫富差距将导致十分严重的社会问题。
3.农村住房浪费现象严重
（1）住房空置率高，一户多宅现象存在
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地。但在农村现实生活中，由于各种原因，农村的“一户多宅”现象仍或多或少存在。普查资料显示，全国有6.8%的农村家庭拥有二处及以上住房，其中比重最高的是河北农村住户，其次为广东、海南、浙江、天津、山东、福建、北京。
（2）土地浪费严重，建设用地超标
普查资料显示，2006年末，浙江农村居民户均住房面积达175.46 m2，且49.4%的家庭人均居住面积在50 m2以上，80.9%的家庭人均居住面积在25 m2以上，已远超上述标准。显然，农宅面积的超标与中国保护耕地、缩减占用农地建房的基本国策相违背，应予以及时控制。
（3）住房不合理规划，加剧土地资源的浪费
近年来，农村居民在新建住房后又保留原有住房，原有村庄成了“空心村”，这加剧了农村土地资源的浪费。据典型调查，浙江较富裕地区，从1970年代的草房、砖瓦房，到1980年代初的两层外廊式楼房，1990年代初的独立式小住宅，再到21世纪的花园别墅住宅，如此快的住宅更新速度明显不符合住房更新的应有速度，而这种更新多是以原有住宅闲置为基础的，直接造成了土地资源甚至是耕地资源的大量流失。
4.农村住房安全隐患较多
目前，农村住房建筑工程上主要采用四种建筑结构:钢筋混凝土、砖混、砖 (石) 木、竹草土坯结构。抗震抗火性能最好的是钢筋混凝土结构，然后依次是砖混、砖 (石) 木，最差的是竹草土坯结构。竹草土坯结构住房在西部和东北地区部分省份占很大的比重，这些耐火等级低的土木建筑，通常也是火灾隐患。泥石流、山体滑坡、重力崩塌等地质灾害，亦是农村住房安全的几大隐患。此外，在中国沿海地带或者内陆濒临大江湖泊平原地区，还经常遭受台风或者洪涝灾害的危害。
5.公共设施和环境配套不同步
农户在热衷投资住宅的同时，却较少关心公共设施和环境的投资，导致农村呈现“只见新屋，不见新村”，“室内现代化，室外脏乱差”的不同步发展景象。农普资料显示，有大部分的农村家庭获取饮用水困难，全国有一半以上的农村家庭享受不到管道水。此外，公共设施方面，体育健身场所、村有图书室、文化站也十分匮乏，卫生条件也是村内环境的一重大问题。
四、新时代背景下农村住房问题解决方略
1.提高农村经济发展水平，统筹城乡发展
中国城乡住房质量、城乡居住环境存在非常大的差距。中央和地方政府应落实科学的统筹城乡发展观，通过城市扶持农村，工业反哺农业等措施，加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村居民住房消费，提高居住质量，切实解决农民住房问题。
2.促进区域协调发展，加强对欠发达地区的扶持
中国幅员辽阔，区域发展不平衡的问题比较突出，只有加大统筹协调的力度，缩小各地区的发展差距，才能实现全面发展、协调发展、和谐发展。国家应积极实施区域发展总体战略，积极支持农村住房建设的重点和难点地区，加大财政资金对落后地区的支持，加强基本公共服务体系的建设，促进欠发达地区的发展，实现农村居住质量的全面提高。
3.多渠道筹集建设资金，大力推进农村基础设施建设
只有彻底改善农村公共基础设施，才能真正提高农村居民的住房条件。因此，要建立“各级财政补助、村级积极筹集、农民群众出资、社会各界捐助”的多方参与机制，多渠道筹集建设资金。同时，要完善农村公共文化服务和卫生服务体系建设，还要引导农民转变观念，用整体发展眼光，促进农村住房与配套设施的协调发展。
4.科学编制县市域规划、村庄布局规划，加强中心村建设
在当前我国进入城市化中期加速发展阶段，加快编制县市域规划具有重要的现实意义。用县市域规划取代原来的城镇规划，有利于城乡和区域协调发展，完善城乡功能，增进城乡联系，整合规划资源，提高规划管理水平。同时，还要科学、合理地编制村庄布局规划，应加强规划和管理，大力提倡农村集中居住，鼓励节约用地，对于农民新建住房设置严格的面积和户型规定。
5.实施农村住房累进物业税
经济较发达地区，农村住房投资过度，一户多宅、人均面积超标现象严重。建议政府征收农村住房累进物业税。可根据各地实际情况，因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策。这样不仅能控制农民摊大饼式的占有宅基地现象，同时也可以补充房产税收入，使地方政府有更多的财力投入到农村基础设施建设当中。
6.科学选址、动态监测，提高防灾抗灾能力，加强监管，消除安全隐患
在自然灾害频发地区，要进行村庄的科学选址，较易受自然能灾害影响的村庄，鼓励整个村庄整体搬迁，对经济困难户给予适当补贴；对于整体搬迁有难度的村庄，应加强对自然灾害的动态监测，建立起完备的应急预案。此外，政府应大力宣传加强农民自建房防灾抗灾的能力，提高农民的住房质量意识。
7.建立政府管理下的宅基地市场，规范农宅流转
完善农宅产权和流转制度，为农宅顺利流转提供健全的制度保障。建立以永续使用权为核心的农村宅基地制度，明晰宅基地的产权。建立政府管理下的宅基地市场，规范农宅的流转。此外，还应该通过各种相关配套政策如减免流转过程中的税费、对空置农宅适时开征房产税，鼓励和督促迁出户、一户多宅户、超占户卖出空置的住宅；对购买住宅的农户，则严格按照“一户一宅”的原则加以限制。
结语
提高农村居民住房条件是改善民生和维护社会和谐发展的必然要求，是建设社会主义新农村的主要内容之一。在新的历史阶段，如何合理规划村宅布局，如何有效扩大公共配套设施覆盖面，如何优化人居环境，以全面提高农村居民的住房条件和生活满意度，是我们面临的一项重大课题。政府要变革农村住房制度，加强规划管理，促进村庄集聚，加大财政支农力度和对落后地区的扶持力度，全面提高我国农村居民居住质量。